Орон сууцны хорооллууд эрчимтэй баригдахын сацуу тэдгээрийг дагасан эдийн засгийн харилцаан дунд иргэд хууль, эрхзүйн мэдлэггүйгээс санхүүгийн хохирол амсах, бусдыг санаатай, санамсаргүй байдлаар хохироох явдал гарсаар байна.

Энэ нь голдуу баригдаж эхлээгүй эсвэл дөнгөж эхэлж байгаа төсөл дээр урьдчилсан захиалга өгсөн иргэд болон ашиглалтад хараахан ороогүй орон сууцанд эрх шилжүүлж байгаа, “бартерын” гэх тодотголтой байрыг бусдаас дамжуулан авч байгаа иргэдэд тохиолдож байгаа юм.

Нэг байрыг хэд хэдэн хүнд зарж, захиалгыг давхцуулах, эсвэл гэрээнд заасан хугацаандаа ашиглалтад оруулахгүй, өчнөөн сар, жилээр хүлээлгэх, шаардлага тавьсан захиалагчдыг мөнгөө аваад гарч болно хэмээн дарамтлах, чингэхдээ хөрөнгө оруулсан мөнгөнд нь хүү тооцохгүйгээр барахгүй гэрээг цуцалсны торгууль тооцно хэмээн даврах гэх мэт зөрчил, залилангийн шинжтэй өч төчнөөн үйлдэл энэ салбарын эргэн тойронд өрнөдөг.

Гол асуудал нь тухайн барилга ашиглалтад ороогүй ч гэсэн захиалагч эсвэл эрх шилжүүлэн авагч нь эрхийн улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэж болдгийг мэддэггүй, үүнийг хийгээгүйгээс залилангийн гэмт хэргийн хохирогч болж байгаа юм.

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 31 дүгээр зүйлд энэ харилцааг тодорхой зохицуулсан байдаг. Тодруулбал:

31.1.Өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагч, эрх шилжүүлэн авагч, өв залгамжлагчийн эрх ашгийг хамгаалах зорилгоор эрхийн улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийж болно.

31.2.Барьж дуусаагүй барилгын эрх эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн тохиолдолд уг барилгад хөрөнгө оруулсан иргэн, хуулийн этгээд /захиалагч/ нь урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэж болно.

31.3.Урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх мэдүүлгийг өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагч, эрх шилжүүлэн авагч хамтран гаргах бөгөөд мэдүүлэгт гэрээ, хэлцэл, холбогдох бусад нотлох баримтын хуулбарыг хавсаргана.

31.4.Гэрээслэгчийн мэдүүлгээр урьдчилсан тэмдэглэл хийхээр бол тухайн гэрээслэлийг гэрчилсэн нотариатчийн тодорхойлолтыг үндэслэнэ гэж заасан байга юм.

Тэгэхээр юуны өмнө тухайн барилгыг барьж байгаа компанийн эзэд өөрсдөө эхэлж хүсэлт гарган, барилгын эрхээ бүртгүүлэх шаардлагатай. Хэрэв бүртгүүлээгүй бол хөрөнгө оруулагч болон эрх шилжүүлэгчид эрхийн улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх боломжгүй гэсэн үг. Түүнчлэн хуульд “тэмдэглэл хийлгэж болно” гэж заасан байгаа нь “тэмдэглэл хийлгэхгүй байсан ч болно” гэсэн утга давхар агуулж байгааг анхаарахгүй орхиж болохгүй. Иймд урьдчилан захиалга өгч байгаа иргэд буюу хөрөнгө оруулагчид, хараахан ашиглалтад ороогүй байхад нь хэн нэгнээс эрх шилжүүлэн авч байгаа иргэд тухайн барилга дээр урьдчилсан тэмдэглэл хийлгээгүй бол барилгын эздэд шаардлага тавих хэрэгтэй. Ингэснээр өөрсдийгөө болзошгүй эрсдэлээс хамгаалж чадна гэдгийг орон сууц худалдан авахаар урьдчилсан захиалга өгч байгаа хүн бүр анхааралдаа авах хэрэгтэй.

Урьдчилсан тэмдэглэл хийсэн нөхцөл хангагдсан буюу барилгын ажил дууссаж, захиалагч байрандаа орсон эсвэл түлхүүрийг хүлээн авсан тохиолдолд урьдчилсан тэмдэглэлийг дуусгавар болгож, Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гаргуулан авах юм.