Орон сууц захиалж, олон сая төгрөгөө шилжүүлсэн ч барилга нь хугацаандаа ашиглалтад орохгүй байх, нэг байрыг хэд хэдэн хүнд давхардуулан худалдах, газрын эрхийн маргаанаас болж хохирох тохиолдол гарсаар байна. Иргэд ийм эрсдэлээс хэрхэн сэргийлэх, орон сууц захиалахаасаа өмнө юуг шалгах , залилангийн хохирогч болсон тохиолдолд хаана хандах талаар "Legal protection" хуулийн фирмийн хуульч, өмгөөлөгч Ц.Мягмарсүрэнтэй ярилцлаа.

Орон сууц захиалгын гэрээтэй холбоотой маргаан цөөнгүй гарч байна. Иргэд байр захиалахдаа юуг анхаарах хэрэгтэй вэ?

Орон сууц захиалгын гэрээтэй холбоотой олон маргаан шүүхээр шийдвэрлэгдэж байна. Мөн залилангийн шинжтэй хэргүүд цагдаагийн байгууллагад шалгагдаж байгаа. Иргэд орон сууц захиалахдаа хамгийн түрүүнд барилгын компаниа сайтар судлах хэрэгтэй. Тухайн компани хэдэн жил үйл ажиллагаа явуулсан, ямар туршлагатай, өмнө нь барьсан барилгуудаа хугацаанд нь ашиглалтад оруулсан эсэхийг нягтлах шаардлагатай. Мөн барилга барих газрын эрхийг шалгах нь чухал. Зарим тохиолдолд газар нь өөр хүний өмч, эсвэл маргаантай байхад барилгын ажил эхлүүлсэн байдаг. Тиймээс тухайн газар барилгын компанийн эзэмшил, ашиглалтын эрхэд байгаа эсэх, барилга угсралтын ажил эхлүүлэх зөвшөөрөлтэй эсэхийг шалгах хэрэгтэй. Ашиглалтад ороогүй удсан барилгад захиалга өгөхдөө ч болгоомжлох шаардлагатай. Хоёр, гурван жил ашиглалтад ороогүй барилгын захиалгын эрхийг шилжүүлэх гэрээ байгуулж, дахин захиалга авах тохиолдол бий. Гэвч барилгын ажил удаан хугацаанд зогссон бол цаашид ашиглалтад орох хугацаа тодорхойгүй болох эрсдэлтэй. Учир нь барилгын материалын үнэ жилээс жилд өсөж, анх тооцсон зардал нэмэгдэхэд барилгын компани санхүүгийн хүндрэлд орж болзошгүй. Тиймээс барилгын компаниа сайтар судалж, гэрээний нөхцөлөө нягталсны дараа шийдвэр гаргах хэрэгтэй.

Дахин төлөвлөлтийн хүрээнд орон сууц захиалахдаа ямар эрсдэл байдаг вэ?

Дахин төлөвлөлтийн төсөлтэй холбоотойгоор иргэд залилангийн хохирогч болох тохиолдол гарч байна. Барилгын компаниуд туслан гүйцэтгэгч сонгон шалгаруулж, барилгын тодорхой хэсгийг гүйцэтгүүлэх, зарим орон сууцыг борлуулах эрх олгох тохиолдол бий. Үүнээс шалтгаалан нэг байрыг хэд хэдэн хүнд давхардуулан захиалуулах эрсдэл үүсдэг. Төрөөс тухайн төслийг хэрэгжүүлэгчийг сонгон шалгаруулсан байсан ч барилгыг хугацаанд нь барьж, ашиглалтад оруулахтай холбоотой үүрэг, хариуцлагыг хэн хүлээж байгааг иргэд тодорхой мэдэх шаардлагатай. Төрийн байгууллага, үндсэн гүйцэтгэгч болон туслан гүйцэтгэгчийн үүрэг хоорондоо ялгаатай байж болно. Иймээс захиалга өгөхөөсөө өмнө тухайн төслийн хэрэгжилт, барилгын компанийн эрх, гэрээ байгуулах эрх бүхий этгээд болон талуудын хүлээх үүргийг сайтар нягтлах хэрэгтэй.

Барилга барих газрын эрх тодорхойгүй байхад иргэдээс захиалга авах тохиолдол байдаг уу?

Газар нь тухайн барилгыг барих гэж байгаа компанийн эзэмшилд биш байхад иргэдээс захиалга авах тохиолдол бий. Гэхдээ зөвхөн газрын эрхийн зөрчил байгаагаар нь шууд залилан гэж дүгнэж болохгүй. Тухайн нөхцөл байдал, үйлдлийн шинжээс шалтгаалан хууль зүйн үнэлгээ өгнө. Иргэд газрын эрх, барилга угсралтын зөвшөөрөл, компанийн тусгай зөвшөөрөл болон холбогдох бүртгэлийн мэдээллийг шалгах хэрэгтэй. Мөн барилгын ажил бодитоор эхэлсэн эсэх, ямар шатандаа явж байгааг газар дээр нь очиж үзэх нь зүйтэй. Боломжтой бол зөвхөн суурь нь тавигдсан барилгаас бус, барилгын ажил тодорхой хэмжээнд урагшилж, үндсэн хийц нь баригдсан төслөөс захиалга өгөх нь эрсдэлийг бууруулах нэг арга байж болно. Гэхдээ барилгын карказ боссон байх нь тухайн орон сууц заавал хугацаандаа ашиглалтад орно гэсэн баталгаа биш.

Иргэдийг орон сууц захиалгын гэрээгээр залилсан этгээдүүд ямар хариуцлага хүлээдэг вэ?

Тухайн үйлдэл нь залилан мэхлэх гэмт хэргийн шинжтэй гэж тогтоогдвол Эрүүгийн хуульд заасан хариуцлага хүлээнэ. Хүлээлгэх ялын хэмжээ нь хэргийн нөхцөл байдал, учруулсан хохирлын хэмжээ болон хүндрүүлэх нөхцөл байгаа эсэхээс шалтгаална. Тиймээс орон сууц захиалгын гэрээтэй холбоотой маргаан бүрийг шууд залилангийн гэмт хэрэг гэж үзэх боломжгүй. Гэрээний үүргээ биелүүлээгүй иргэний эрх зүйн маргаан уу, эсвэл анхнаасаа бусдыг хуурч мэхлэх замаар хөрөнгө, мөнгө авсан гэмт хэрэг үү гэдгийг холбогдох байгууллага шалгаж тогтооно.

Орон сууцны захиалгатай холбоотойгоор хохирсон бол иргэд хаана, хэрхэн хандах ёстой вэ?

Иргэд эрх нь зөрчигдсөн гэж үзвэл цаг алдалгүй хууль зүйн туслалцаа авч, нөхцөл байдлаас шалтгаалан шүүх болон цагдаагийн байгууллагад хандах хэрэгтэй. Учир нь шүүхийн шийдвэр гарч, шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа эхэлсний дараа хохирлыг барагдуулахад хугацаа шаардагдаж болно. Тухайн этгээдэд төлбөр барагдуулах хөрөнгө хүрэлцэхгүй, эсвэл олон хүнд хохирол учруулсан бол хохирлоо нөхөн төлүүлэхэд хүндрэл үүсэх эрсдэлтэй. Хэрэв барилгын компани орон сууцаа хугацаанд нь ашиглалтад оруулаагүй атлаа нэмэлт төлбөр шаардах, үнийн өсөлтийн талаар мэдэгдэл хүргүүлэх зэрэг асуудал үүсвэл гэрээнд ямар нөхцөл тусгасан, үнийн өөрчлөлт хийх үндэслэл байгаа эсэхийг нягтлах хэрэгтэй. Иргэд эрх нь зөрчигдсөн гэж үзвэл шүүхэд хандаж, эрхээ сэргээлгэх боломжтой. Харин залилангийн шинжтэй нөхцөл байдал тогтоогдвол цагдаагийн байгууллагад гомдол гаргаж, холбогдох баримтуудаа өгөх шаардлагатай. Хохирлыг барагдуулахдаа тухайн этгээдийн хөрөнгө, түүний дотор дуусаагүй барилгын хөрөнгийг хуульд заасан журмаар шийдвэрлэх боломжтой эсэхийг холбогдох байгууллага тогтооно.

Орон сууц захиалахдаа барилгын компани болон гэрээний мэдээллийг хэрхэн шалгах вэ? 

Иргэд барилгын компанийн улсын бүртгэлийн мэдээлэл, удирдлага, үйл ажиллагаа, тухайн компанийн нэрийн өмнөөс гэрээ байгуулах гэж байгаа этгээд гэрээ байгуулах эрхтэй эсэхийг шалгах хэрэгтэй. Мөн газрын эрх, барилга угсралтын зөвшөөрөл болон холбогдох тусгай зөвшөөрлийг нягтлах шаардлагатай. Зарим тохиолдолд компанийн нягтлан бодогч, борлуулалтын менежер зэрэг ажилтан эрх хэмжээгээ хэтрүүлэн нэг байрыг хэд хэдэн хүнд давхардуулан борлуулсан асуудал гарч болзошгүй. Иймээс гэрээ байгуулах гэж байгаа хүн тухайн компанийн эрх бүхий этгээд мөн эсэхийг баталгаажуулах нь чухал. Эдгээр мэдээллийн заримыг нээлттэй мэдээллийн сан, улсын бүртгэлийн эх сурвалжаас шалгаж болно. Гэхдээ зөвхөн компанийн бүртгэлтэй эсэхийг харах хангалтгүй. Тухайн компанийн санхүүгийн чадавх, өмнөх төслүүдийн хэрэгжилт, барилгын ажлын явц болон гэрээний нөхцөлийг хамтад нь үнэлэх хэрэгтэй. Олон жилийн туршлагатай компани өмнө нь хэрэгжүүлсэн төслүүдийнхээ туршлага, санхүүжилтэд тулгуурлан барилгаа дуусгах боломж илүү байж болох ч туршлага дангаараа баталгаа болохгүй. Тиймээс иргэд аливаа компанид мөнгөө шилжүүлэхээс өмнө холбогдох мэдээллийг нягталж, гэрээгээ хууль зүйн хувьд зөв байгуулах нь хамгийн чухал.