Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын сайд Ж.Батсуурь ипотекийн зээлийн хүүг худалдан авч буй орон сууцны талбайн хэмжээнээс хамаарч, уян хатан байлгах бодлого баримталж байгаагаа олон нийтэд мэдэгдсэн. Тодруулбал, 40 м.кв хүртэлх талбайтай байранд дөрвөн хувь, 60 хүтэлх м.кв талбайтай бол 6 хувь, 80 хүртэлх м.кв талбайтай бол 8 хувь, 100 хүртэлх м.кв талбайтай байранд 10 хувийн хүү тогтоох хувилбарыг Монголбанк болон холбогдох яамдын хүрээнд яригдаж байгаа ч одоогоор эцэслэсэн шийдвэр гараагүй байгаа. Үүнийг дэмжиж байгаа иргэд олон байгаа ч иргэддээ ялгавартай хандаж, Үндсэн хууль зөрчлөө гэж шүүмжлэгчид ч бас байна.

Тэгвэл бусад орнуудад ипотекийн зээл олгохдоо ямар бодлого баримталж, хүүг нь тогтоодгийг судалж үзлээ. АНУ, Япон, Франц, Канад, Өмнөд Солонгос, Нидерланд, Их Британи, Австрали зэрэг өндөр хөгжилтэй орнуудад байрны үнэлгээ өндөр байх тусам зээлийн хүү бага, үнэлгээ бага бол өндөр хүүтэй зээл олгодог жишиг байна.

Үнэлгээ нь тухайн байрны насжилт болон байршил, мөн талбайн хэмжээнээс  хамаардаг. Тэгэхээр хотын төвд буюу байршил сайтай, дээр нь шинэ эсвэл эсвэл ашиглалтад ороод удаагүй, мөн том талбайтай байр өндөр үнэлгээтэй байдаг. Эсрэгээрээ хуучин бөгөөд хотын захад байрлалтай, талбай багатай байрууд бага үнэлгээтэй байдаг.

Тэгвэл өндөр үнэлгээтэй байрны барьцааны эрсдэл бага байдаг учраас бага хүүтэй зээл олгодог.  Харин бага үнэлгээтэй байр худалдан авах нь эрсдэл өндөр, эргээд борлуулахад ч хүндрэлтэй байдаг тул олгох зээлийн хүү харьцангуй өндөр байдаг аж.

Эдгээр улсын иргэдийн дийлэнх нь дунд болон түүнээс дээш орлоготой бөгөөд тэр хэрээр том талбайтай байрны эрэлт их байдаг. Харин жижиг талбайтай, хямд байрнуудыг түрээсийн зориулалтаар ашиглах нь түгээмэл байдаг тул зээлийн хүү өндөр байдаг юм байна.

Зөвхөн талбайн хэмжээнээс хамаарч, зээлийн хүүг уян хатан тогтоодог туршлага тийм ч тийм ч түгээмэл бус аж. Германд байрны үнийн 80-аас дээш хувийг зээлээр авах бол хүү нь өндөр байдаг ч 50 м.кв-аас бага байр худалдан авах тохиолдолд ч мөн зээлийн хүү өндөр байдаг. Үүгээрээ дээрх улсуудтай адилхан гэж болно.

Энэ мэтчилэн орон сууцны үнэлгээнээс хамаарч, зээлийн хүүг тогтоох зарчим нь зээл олгогчид учрах эрсдэлийг бууруулахад чиглэдэг ч энэ нь манайх шиг хөгжиж буй улсад тохиромжгүй юм. Учир нь манай улсын тухайд нэн тэргүүнд бага болон дундаж орлоготой өрхүүдийг орон байртай болгох шаардлага маш тулгамдаж буй. Гэхдээ энэхүү зорилтот бүлэг нь бага орлоготой болохоор санхүүгийнх нь нөхцөл бололцоонд тааруулж, бага талбайтай байранд бага хүүтэй зээл олгох нь зээлдэгчийн эрх ашгийг хангахаас гадна хүртээмжийг ч нэмэгдүүлнэ.

Ипотекийн зээлийг бууруулна гэж ярих нэг хэрэг, хийхэд бас бэрхшээл  тулгарна. Энэ бол санхүүжилтийн эх үүсвэр. Чухам санхүүжилтийнхээ хэмжээнд тааруулж л зээл олгодог. Энэ төрлийн зээлийг санхүүжүүлэх эх үүсвэр харьцангуй хязгаарлагдмал учир байгаа санхүүжилтээ аль болох олон өрхөд хүртээмжтэй хуваарилахын тулд орон сууцны талбайн хэмжээг хязгаарлаж өгөх нь зөв.  Гэхдээ байгаа нөөцөндөө захирагдалгүйгээр санхүүжилтийн эх үүсвэрийг нэмэгдүүлэх бүхий л арга сүвийг хайх хэрэгтэй. Угаасаа ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт хамгийн өндөр хувьтай байдаг болохоор бонд босгож, санхүүжилт татах нь тийм ч хэцүү биш.

Манайд одоогоор МИК гэгч дундын зуучлагч байгууллага банкуудын зээлийн бүтээгдэхүүнийг худалдан авах замаар санхүүжүүлж буй. Энэ компанийн зардалд ипотекийн зээлийн хүүгийн хоёроос гурван хувь нь очдог гэдэг. Тиймээс олон нийтийн зүгээс МИК-ийг зайлуулчихвал ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах боломжтой юм байна  гэдэг санал шүүмж өнгөрсөн хугацаанд бишгүй өрнүүлж байсан ч хэрэгжээгүй.

Үнэндээ МИК-ийг зайлууллаа гэхэд монголын арилжааны банкууд дангаараа ипотекийн зээлийг санхүүжүүлж хүчрэх үү гэдэг эргэлзээтэй. Дөрвөн жилийн өмнө гэхэд л манай банкуудын нийт актив 35 их наядаар хэмжигдэж байсан, 2024 оны нэгтгэсэн дүн хараахан гараагүй байна. Ийм жижигхэн зах зээл болохоор банкууд аль болох өндөр ашигтай санхүүгийн бүтээгдэхүүнд хөрөнгөө зарцуулахыг урьтал болгох нь арга ч үгүй биз.

Тэгвэл МИК-ийн оролцоогүйгээр цаашид санхүүжилтээ хэрхэн шийдэх вэ гэдэг асуулт урган гарч ирнэ. Тус байгууллагын үүргийг төрийн мэдлийн компанид шилжүүлэх, бүр шинээр байгуулах талаар шийдвэр гаргах түвшинд яригдаж эхэлсэн байна. Энэ байгууллага зөв менежмэнт хийгээд ипотекийн зээлийн хүүг бууруулж чадаж байвал сайн хэрэг. Харин бас нэгэн төрөөр тэжээлгэсэн газар, дарга нарын саалийн үнээ болгочихгүйн тулд олон нийт хяналт тавьж байх хэрэгтэй.  

Ямартай ч ипотекийн зээл олгох болон санхүүжилтийн эх үүсвэр босгох шинэчилсэн журмыг Монголбанк боловсруулж байгаа юм байна.

Эцэст нь дүгнээд хэлэхэд, бага талбайтай байр авах олон өрхөд, тэр тусмаа гэр хорооллын оршин суугчдад ипотекийн зээл аль болох илүү хүртээмжтэй хүрч байвал энэ нь эргээд яндантай өрхийн тоог бууруулж, агаарын бохирдлыг бууруулахад бодьтой хувь нэмэр болох учиртай.